/
/
Zarządzanie nieruchomością po zakupie na rynku pierwotnym
Zarządzanie nieruchomością po zakupie na rynku pierwotnym

Po zakupie mieszkania nie wystarczy tylko w nim zamieszkać. Mieszkanie nie jest bowiem niezależnym i samowystarczalnym organizmem, wymaga nadzorowania, opieki, troski o media, o najbliższe otoczenie wewnątrz i zewnątrz budynku. Mieszkanie wymaga po prostu zarządzania. W przypadku, gdy wprowadzi się do niego właściciel, on będzie musiał zająć się zarządem, a gdyby mieszkanie kupowane byłoby pod wynajem, szczególnie w innym mieście, niż to, gdzie mieszka właściciel – to do zarządzania trzeba kogoś zatrudnić – osoby fizyczne lub firmę zarządzającą. Gdy mieszkanie położone jest w budynku wielorodzinnym, sprawami zarządzania zajmuje się wspólnota mieszkaniowa, czyli organ skupiający właścicieli mieszkań położonych w nieruchomości.

Wspólnota powstaje w momencie ustanowienia odrębnej własności i nie wymaga do tego umowy między właścicielami. Wystarczy więc do jej powstania wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości na innego właściciela, niż posiadacz pozostałej części budynku. Dla utworzenia wspólnoty nie jest ważne, czy i kiedy zostaną wyodrębnione pozostałe mieszkania w budynku, lecz to, że już wyodrębniono jedno dla właściciela innego niż właściciel budynku. Wyróżniamy wspólnotę małą, która powstaje, jeśli liczba wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali jest mniejsza niż siedem, i wspólnotę dużą – przy tej liczbie większej od siedmiu. Różnią się one też ustawowym sposobem zarządu wspólną nieruchomością, wdrażanym wtedy, gdy właściciele lokali nie mogą umówić się co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota ma zarząd, jest zarejestrowana – ma REGON, NIP, rachunek bankowy.

Przy zarządzaniu nieruchomością trzeba pamiętać o współwłasności ustawowej łącznej, pod pojęciem której rozumiemy grunt oraz części budynku i urządzenia, z których korzystają także inne osoby, a nie wyłącznie właściciel lokalu.

Każdy właściciel lokalu w budynku wielorodzinnym ma prawo do udziału w nieruchomości wspólnej, takie samo dla właściciela, który jako pierwszy wyodrębnił budynek, jak i tych, co robili to jako ostatni. Nieruchomością wspólną, czyli przedmiotem współwłasności właścicieli poszczególnych lokali może być dach, ściany nośne, instalacje w budynku, będącym nieruchomością budynkową, niezależną od gruntu, podobnie jak i grunt zabudowany budynkami – czyli nieruchomość gruntowa. Gdyby doszło do sytuacji, że na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste postawiono budynek, będący odrębną od gruntu nieruchomością budynkową, to prawo użytkowania wieczystego również jest objęte przedmiotem wspólności.

Instalacje wodne, gazowe, kanalizacyjne itp. są wspólną częścią składową nieruchomości do miejsca ulokowania zaworu, za którym doprowadzają media do konkretnego mieszkania, a dalej są już częściami wewnętrznej instalacji mieszkania, należącymi do jego właściciela.

Wracając do zarządzania: gdy w budynku istnieje wspólnota mieszkaniowa, w interesie właściciela budynku jest do niej przystąpić – może tego oczywiście nie zrobić, ale musi się wtedy liczyć z tym, że decyzje dotyczące budynku będą zapadały bez niego. W przypadku nowego budynku wielorodzinnego, deweloper, który go postawił ustanawia zarządcę, który pełni swoje obowiązki zazwyczaj właśnie do momentu ustanowienia wspólnoty – choć może być i taka sytuacja, że w ramach podpisanej umowy, ten czas jest określony i może być dłuższy. Bywa także tak, że właściciele mieszkań znajdą sobie innego administratora i nie chcą tworzyć wspólnoty mieszkaniowej.

W przypadku zakupu odrębnej nieruchomości, np. domu jednorodzinnego, i sytuacji, że właściciel nie będzie w nim mieszkał, a np. przeznaczy go na wynajem, zarządca dba o utrzymanie budynku w stanie niepogorszonym, wprowadza uzasadnione udogodnienia, wyszukuje najemców, słowem robi wszystko, by zwiększać dochody i zmniejszać wydatki, generowane przez lokal. Zakres obowiązków zarządcy i jego wynagrodzenie ustalane jest na mocy umowy z właścicielem budynku. Jeśli właściciel znajdzie dobrego zarządcę, to może odnieść korzyści z tej inwestycji, bo profesjonalnie zarządzana nieruchomość zyskuje na wartości…

Print Friendly, PDF & Email