/
/
Rozwiązanie umowy deweloperskiej
Rozwiązanie umowy deweloperskiej

Podpisana umowa deweloperska zobowiązuje obie strony: dewelopera i nabywcę, dając im odpowiednio pewność otrzymania pieniędzy na inwestycję i pewność otrzymania mieszkania w ustalonej lokalizacji, o ustalonych parametrach i za ustaloną cenę. Umów należy dotrzymywać, jednak są pewne przypadki, gdy umowa może być rozwiązana. Tym bardziej, że już w jej treści strony precyzują, kiedy może to nastąpić. Najczęściej do rozwiązania dochodzi wtedy, gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy: nabywca składa deweloperowi oświadczenie o odstąpieniu od umowy, oczekuje zwrotu pieniędzy i jest świadomy, że nie dojdzie do przeniesienia praw własności. Gdyby z innego powodu, nieujętego w umowie, strona chciałaby zerwać ją, naraża się na konsekwencje finansowe.

Nabywca może odstąpić od umowy, gdy zaistnieją okoliczności związane z wadami umowy lub prospektu informacyjnego. Ustawa deweloperska precyzuje elementy konieczne do zawarcia umowy, z tym, że niektóre z nich występują w przypadku kupowania mieszkania, a inne – domu jednorodzinnego. A co do prospektu – jeśli jego ustalenia będą różne od rzeczywistości (a nie zostaną wcześniej ustalone i przyjęte przez nabywcę), będą nierzetelne, albo w stosunku do wymagań ustawy – niekompletne, albo jeśli deweloper przed zawarciem umowy nie wręczy nabywcy prospektu informacyjnego, to te przyczyny też mogą stać się przyczyną rozwiązania umowy. O ile jednak w umowie deweloperskiej nie został określony termin możliwego odstąpienia od niej, to nabywca ma czas na dokonanie tego z wyżej określonych przyczyn jedynie w czasie 30 dni.

W przypadku, gdyby deweloper nie mógł na czas przenieść własność nieruchomości na nabywcę z przyczyn niezależnych od niego, np. kłopotów na budowie, to nabywca nie może od razu rozwiązać z nim umowy: ustawodawca daje deweloperowi najpierw czas 120 dni na zawarcie umowy, a jeśli jednak deweloper i w tym czasie nie da rady doprowadzić do zawarcia umowy przeniesienia własności, to wtedy nabywca ma prawo do rozwiązania umowy deweloperskiej.

Gdyby nabywca podjął postanowienie o wycofaniu się z umowy z innej, zależnej tym razem od siebie przyczyny, w pierwszej kolejności powinien to przedyskutować z deweloperem, podając ważny powód. Chodzi o to, by strony doszły do porozumienia – być może kosztem jakiejś umówionej w tej sytuacji zapłaty za rozwiązanie – i sporządziły dokument rozwiązania w formie aktu notarialnego. Tam ustalone będzie unieważnienie zobowiązań stron, nabywca zgodzi się na wykreślenie jego roszczenia o przeniesienie własności z księgi wieczystej (notarialnie, za zgodą obu stron), i strony sprecyzują kwestię rozliczenia z tytułu rozwiązania umowy. Nabywca zapewne straci na tej operacji jakiś procent umówionej wcześniej kwoty, być może będzie to zadatek wcześniej już wpłacony.

Nabywca nie może przestać płacić umówionych transz, gdyby deweloper nie zgodził się na rozwiązanie umowy – ten drugi może po prostu oddać sprawę do sądu o nakaz zapłaty, ściągać należności przez komornika, a gdy ostatecznie jednak stanie przed koniecznością rozwiązania umowy z nabywcą, nadal nie musi na nie się zgadzać, kontynuując sprawę na wokandzie sądowej, i domagając się wciąż dotrzymania umowy.

Pewnym rozwiązaniem będzie natomiast wprowadzenie do gry następcy kupującego – oczywiście za zgodą dewelopera – i dokonanie cesji umowy deweloperskiej z kupującego na następcę, czyli nowego kupującego, który teraz przejmie prawa i obowiązki poprzednika. Innym sposobem jest dotrzymanie umowy i próba sprzedaży mieszkania przez nabywcę zaraz po przejęciu.

Kupujący, którzy spodziewają się, że mogą nie podołać obowiązkowi wywiązania się z umowy, np. z powodu możliwych kłopotów finansowych, mogą przed umową deweloperską zawrzeć umowę rezerwacyjną (z zapisem o możliwości rezygnacji z zakupu mieszkania bez ponoszenia kosztów), albo w umowie deweloperskiej zamieścić zapis o dodatkowym prawie do odstąpienia w określonym czasie.

Print Friendly, PDF & Email