/
/
Rękojmia i gwarancje przy i po zakupie nieruchomości od dewelopera
Rękojmia i gwarancje przy i po zakupie nieruchomości od dewelopera

Kupując mieszkanie od dewelopera spodziewamy się, że nie tylko będzie ono „pachniało nowością”, ale także, że przez lata będzie nam służyło bezawaryjnie. W nowym lokalu, dopiero co skończonym nic nie powinno ulec awarii, nic nie jest przecież zużyte, czy zainstalowane przypadkowo, w sposób niezgodny z zamiarem projektanta. Ale… wypadki chodzą po ludziach, a i budowlańcy mogli się gdzieś pomylić. Warto więc wiedzieć, jakie mamy możliwości pozyskania pomocy o dewelopera, gdyby doszło do sytuacji wymagających jego interwencji, a spowodowanych wadami mieszkania.

W takiej sytuacji można powoływać się na pojęcia rękojmi i gwarancji. Rękojmia przysługuje z mocy prawa, obejmuje okres dwóch lat – a w przypadku nieruchomości – pięć lat od daty wydania kupującemu, i jest niezależna od tego czy nabywca i deweloper uwzględnią ją w umowie. Gwarancja natomiast jest rzeczą umowną, ustalają ją strony i spisują jej zasady w formie umowy gwarancyjnej, w której określają także zakres czasowy obowiązywania. Przy okazji czasu trwania: skorzystanie z rękojmi w pewnym momencie nie zmienia okresu jej obowiązywania – trwa ona dalej tyle czasu ile zostało do jej zakończenia, tak, jakby nie była ona wykorzystywana – natomiast gwarancja po wykorzystaniu zostaje uruchomiona na nowo, w nowym czasie umownym.

Porównując inne różnice możemy stwierdzić, że z rękojmią związany jest sprzedawca, a z gwarancją – także np. producent, czy importer towaru, rękojmia dotyczy wad fizycznych i wad prawnych, gwarancja – tylko wad fizycznych, związanych z przedmiotem, a ponadto korzystając z rękojmi nabywca może domagać się obniżenia ceny, wymiany przedmiotu na inny, wolny od wad, naprawy – usunięcia wady, może też odstąpić od umowy. Gwarancja natomiast związana jest z roszczeniami, które wcześniej zostaną uwzględnione w umowie gwarancyjnej. Pod tym względem dla nabywcy korzystniejsza jest rękojmia, bo jej warunki są określone przepisami prawa i deweloper nie może ich zmieniać. Ma on za to większy wpływ na gwarancję, po po prostu ustala w umowie z nabywcą, co może się znaleźć w umowie gwarancji.

Przekładając te różnice na umowy między deweloperami a nabywcami, można zauważyć, że:

  • w przypadku wad nieruchomości nabywca może żądać usunięcia wad, obniżenia ceny poprzez zwrot części pieniędzy, a nawet może odstąpić od kupna mieszkania od dewelopera,

  • przy reklamowaniu wady, nabywca może skorzystać z przepisu, uznającego, że jeśli od chwili odbioru mieszkania do wykrycia wady nie minął rok, to wada ta, lub jej przyczyna już była obecna w chwili odbioru; deweloper nie może się więc bronić, że wada pojawiła się później od chwili odbioru i jest związana z działaniami nabywcy, chyba, że to jednoznacznie udowodni.

  • przy rękojmi nie mówi się już o wadach budynku, lecz o wadach nieruchomości – a więc też o nieruchomości gruntowej, a takimi wadami są np. mniejsza powierzchnia od deklarowanej przez dewelopera, lub jej zanieczyszczenie,

  • wady prawne przy rękojmi mogą dotyczyć np. obciążenia nieruchomości prawami osób trzecich, lub sytuacji, w której nieruchomość sprzedawana przez dewelopera jako jego, faktycznie do niego nie należy,

  • wady fizyczne przy rękojmi i gwarancji mogą być właściwościami zmniejszającymi wartość lub użyteczność nieruchomości, przykładowo mieszkanie zachwalane w prospekcie, albo w folderach reklamowych jako nasłonecznione z widokiem na las, okaże się się ciemnym i w dodatku wewnątrz blokowiska.

Warto dodać, że rękojmia może dotyczyć też rynku wtórnego, z tym, że jest ona wtedy zaznaczona w umowie przez strony, a jej zakres może być przez nie wówczas ograniczony.

Print Friendly, PDF & Email