/
/
Klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej
Klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej

Zawierając umowę z deweloperem wierzymy, że każdy jej punkt jest zgodny z prawem, jasny i uczciwy – jakby nie było, z jej treścią zapoznaje się przecież także notariusz. Jednak warto przeczytać dokument uważnie, bez pośpiechu, zwracając uwagę na każdy zapis, który wyda nam się podejrzany. Projekt umowy, jaki dostaniemy wcześniej, warto też pokazać prawnikowi, albo komuś, kto ma doświadczenie z takimi dokumentami, by sprawdził, czy nie ma pułapek.

Okazuje się bowiem, że deweloper może próbować zastosować klauzule niedozwolone, by w ten sposób postawić się w korzystniejszej sytuacji. Ma doświadczenie, potrafi rozpoznać klienta, szczególnie takiego, który mieszkania nie kupuje raz na miesiąc, a przejęty sytuacją robi to właśnie po raz pierwszy w życiu. Taki klient może nie rozpoznać sprytnego wybiegu dewelopera i podpisze wszystko co mu się podsuwa…

W takiej umowie mogą znaleźć się tzw. niedozwolone postanowienia umowne, czyli takie elementy, postanowienia umowy, które nie były wcześniej indywidualnie uzgodnione z kupującym, a które nie są dla niego korzystne, naruszają jego interesy i nie są zgodne dobrymi obyczajami. Jeśli jakiś zapis w umowie nie jest korzystny dla kupującego, a dotyczy głównych świadczeń stron, np. ceny, i został sformułowany w sposób jednoznaczny oraz przyjęty świadomie przez obie strony, to nie należy do niedozwolonych postanowień umownych. Według Kodeksu Cywilnego, art. 3853, do takich postanowień należą te, które zdejmują z dewelopera lub poważnie ograniczają jego odpowiedzialność wobec klienta za niewykonanie, lub za nienależyte wykonanie umowy, nakładają na klienta zdecydowanie za wysokie kary, gdyby ten chciał odstąpić od umowy, czy zmuszają klienta do zobowiązania się do podpisywania innych umów w przyszłości. Dość powiedzieć, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów takich różnych niedozwolonych klauzul umownych ma zarejestrowanych pół tysiąca…

Deweloperzy najczęściej próbują przemycić do umowy zdjęcie z siebie odpowiedzialności, czy kary umownej za nieterminowe, późniejsze niż w umowie oddanie inwestycji, czy za uchylanie się od odpowiedzialności za opóźnienia. Zasłaniają się przy tym „przyczynami niezależnymi”, bez wyszczegółowienia tychże. Taką klauzulą jest też zasłanianie się przez dewelopera złą pogodą jako jedną z przyczyn opóźnień. Oczywiście jest to niezgodne z prawem, tak samo jak klauzula o możliwej zmianie – podwyżce ceny mieszkania, zależnie od podwyżek stawki VAT na materiały budowlane, czy od inflacji.

Innymi niedozwolonymi klauzulami jest narzucanie klientowi wysokich kar umownych za odstąpienie od kupna mieszkania (w wysokości określonego procenta ceny mieszkania, także w obcej walucie), ograniczanie prawa do odstąpienia od umowy, nakłanianie klienta do wyrażenia zgody na zastosowanie przy budowie lub wykończeniu innych materiałów niż umówione, narzucanie zgody na możliwość rozwiązania umowy przez dewelopera bez podania przyczyn, czy zmuszanie klienta do rezygnacji z dochodzenia odszkodowania od dewelopera.

Jak zatem postępować w przypadku zaistnienia niedozwolonych klauzul umownych? Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów radzi, by jeśli klient znajdzie klauzulę abuzywną, bo tak nazywają się niedozwolone postanowienia umowne, zwrócił deweloperowi uwagę na nią, a jeśli deweloper upiera się przy niedozwolonym zapisie – po prostu lepiej nie podpisywać z nim umowy i poszukać innego mieszkania u innego dewelopera.

UOKiK podkreśla także, że „jeśli umowa, którą konsument już podpisał, zawiera niedozwolone postanowienia, to – zgodnie z definicją określoną w kodeksie cywilnym – nie wiążą one konsumenta z mocy prawa”. Gdyby deweloper nie uznał tego stanowiska, to klient może dochodzić sądownie roszczenia o odstąpienie od umowy, poprzez uznanie postanowienia z niedozwolonymi klauzulami za niewiążące.

Urząd też radzi: „konsument może również powiadomić Prezesa UOKiK o podejrzeniu stosowania przez przedsiębiorcę niedozwolonego postanowienia wzorca umowy i zostać dopuszczony w charakterze zainteresowanego do udziału w postępowaniu prowadzonym przez Urząd w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Uprawnia go to do składania dokumentów i wyjaśnień, co do okoliczności sprawy oraz przeglądania akt. W kierowanym do UOKiK zawiadomieniu należy wskazać, czy konsument podejmował kontakt z przedsiębiorcą w celu usunięcia kwestionowanego postanowienia ze wzorca umowy i jakie w tym zakresie stanowisko zajął przedsiębiorca. Ponadto, do zawiadomienia należy załączyć cały wzorzec umowy zawierający kwestionowane postanowienie i wskazać argumenty dla uznania danego postanowienia wzorca umowy za naruszające dobre obyczaje oraz rażąco naruszające interesy konsumentów”.

Print Friendly, PDF & Email