/
/
Do czego zobowiązuje ustawa deweloperska?
Do czego zobowiązuje ustawa deweloperska?

Pod potoczną nazwą ustawy deweloperskiej rozumiemy Ustawę z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, opublikowaną w Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377. Weszła ona w życie w dniu 29 kwietnia 2012 r., a jej znaczenie wyjaśnia Art. 1, według którego ten akt prawny „reguluje zasady ochrony praw nabywcy”, dotąd nie sprecyzowane konkretnie. Już w pierwszych zatem słowach ustawa określa zasady postępowania dewelopera wobec nabywcy, który to deweloper ma m.in. następujące obowiązki:

  • „zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę…”,

  • „…albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość”.

Nabywca z kolei, określony w ustawie jako osoba fizyczna, zawierając umowę z deweloperem zobowiązuje się do wpłacenia pieniędzy dla dewelopera na poczet ceny nabycia prawa własności.

Kolejnym ważnym zastrzeżeniem wprowadzonym przez ustawę jest konieczność zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, przy czym deweloper i nabywca solidarnie ponoszą koszty wynagrodzenia notariusza (także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego) i koszty sądowe postępowania związanego z księgami wieczystymi. Ta umowa deweloperska staje się podstawą do wpisania nabywcy do księgi wieczystej budowanego, lub zaplanowanego do budowy domu.

Wreszcie istotnym zapisem jest też narzucenie deweloperowi obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego dla inwestycji, na który wpływają środki nabywców; z tych środków deweloper może korzystać jedynie – w zależności od typu rachunku – po kolejnych zakończonych, a ustalonych etapach budowy, lub po zakończeniu ostatniego etapu. Co ciekawe, z uwagi na to, że ten punkt ustawy nie jest zbyt korzystny dla dewelopera (a jednocześnie jest jednym z najważniejszych instrumentów chroniących nabywcę), wielu deweloperów starało się obejść zapis, intensyfikując sprzedaż nawet planowanych inwestycji, byle tylko podpisywać umowy przed wejściem w życie ustawy.

Warto przypomnieć, że zanim ustawa weszła w życie, nabywcy zawierali z deweloperami umowy deweloperskie o różnym kształcie i o różnej skuteczności. Nie mieli np. gwarancji, że w razie upadku dewelopera odzyskają włożone już pieniądze, tym bardziej, że zazwyczaj z uwagi na koszty, nie podpisywano umowy w formie aktu notarialnego. Ustawa deweloperska miała za zadanie zmienić ten stan – uregulować zasady podpisywania umów, ich formę, a także zapewnić ochronę nabywcom nieruchomości, poprzez zmniejszenie ryzyka, że niespodziewanie utracą zainwestowane środki.

Ustawa narzuca na dewelopera obowiązek przygotowania prospektu informacyjnego dotyczącego konkretnej nieruchomości, przekazywanego nieodpłatnie na żądanie nabywcy, w którym zawarte są szczegółowe konkretne dane dotyczące nieruchomości i jej najbliższego otoczenia, a także informacje dotyczące samego dewelopera – jego tradycji, osiągnięć, zrealizowanych inwestycji. Szczegóły dotyczące zawartości prospektu umieszczone są w załączniku do ustawy. Nabywca wie dzięki prospektowi co kupuje – a nie decyduje się na przysłowiowego kota w worku.

Ustawa reguluje także sytuacje, w których strony mogą odstąpić od umowy deweloperskiej.

Print Friendly, PDF & Email