/
/
Co musimy wiedzieć o akcie notarialnym?
Co musimy wiedzieć o akcie notarialnym?

Akt notarialny przy zakupie nowego mieszkania – co musimy wiedzieć?

Akt notarialny nie jest zwykłym podsumowaniem procesu skupionego wokół kupna mieszkania. To wisienka na torcie dla tych którzy zwracają uwagę na detale i nie dają się wpuścić w maliny, a zarazem – łyżka dziegciu w beczce miodu dla tych, którzy bez czytania, niedbale kupili zadłużone mieszkanie z lokatorem lub zrobili prezent deweloperowi zrzekając się należnych sobie pieniędzy, które ten miałby wypłacić w ramach kar umownych…
Najprościej mianem aktu notarialnego można określić dokument przygotowany przez notariusza, podpisany przez niego oraz przez kupującego i sprzedającego mieszkanie lub dom, który to dokument przenosi własność nieruchomości na kupującego. Ten akt zaświadcza, że w świetle prawa dom lub mieszkanie mają takiego, a takiego właściciela. I jest jedynym według przepisów polskiego prawa dowodem na to, że jest się właścicielem mieszkania lub domu – wszelkie inne umowy między sprzedającym mieszkanie a kupującym, nie poświadczone przez notariusza w formie aktu notarialnego, nie mają takiego znaczenia.
Podpisując akt notarialny trzeba wiedzieć na pewno, że osoba, która sprzedaje nam mieszkanie lub dom, jest jego prawowitym właścicielem. Ustala to i gwarantuje notariusz, jednak zawsze warto zwracać uwagę na szczegóły, które wydadzą się nam podejrzane, a które mogły ujść uwadze notariusza. Notariusz zresztą i tak musi otrzymać najważniejsze informacje od dewelopera, a kupujący nie musi starać się ich ustalać przed wizytą: deweloper dostarcza zatem m.in.: zaświadczenie o oznaczeniu budynku numerem porządkowym, aktualny wypis z rejestru gruntów z wyrysem, aktualny odpis księgi wieczystej nieruchomości, zaświadczenie o samodzielności lokali, wyrys z mapy geodezyjnej z naniesionym budynkiem, uchwałę zarządu spółki, zezwalającej na sprzedaż lokali, aktualny odpis z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, decyzję zatwierdzającą projekt i wyrażającą zgodę na budowę budynku, plany wszystkich kondygnacji budynku według inwentaryzacji powykonawczej budynku, czy wypis z kartoteki lokali.
Akt jest podpisywany wówczas, gdy strony mają komplet dokumentów i istotnych wiadomości dotyczących sytuacji prawnej. Jeśli zatem mieszkanie kupowane jest za pieniądze, pochodzące z kredytu bankowego, musi być ustanowiona hipoteka, i wpisana do księgi wieczystej. Musi wiedzieć więc o tym notariusz.
O hipotece mowa jest też wtedy, gdy druga strona – sprzedający gwarantuje, że mieszkanie nie ma wad prawnych (czyli np. już ustanowionej hipoteki, którą musiałby spłacić nowy właściciel), wad fizycznych, zaległości czynszowych, albo podpisanych wcześniej z innymi osobami umów przedwstępnych.
To kolejna ważna rzecz, którą trzeba znać przed podpisaniem aktu – pełna wiedza o nabywanym lokalu. Mieszkania nowe, dopiero co oddane do użytku, nie powinny już mieć lokatorów, czy zadłużenia za niezapłacone rachunki za media. Warto wiedzieć jednak, że kupujący powinien sprawdzić, czy nie kupuje kota w worku, czyli, czy w interesującym go mieszkaniu nie jest już ktoś zameldowany – dokona tego w urzędzie gminy, najlepiej w dniu, gdy ma podpisać akt notarialny, bo ma pewność, że w ostatniej chwili sprzedający nie zameldował kogoś w lokalu. Bo choć zameldowanie nie daje praw do lokalu, to trudno go później odsprzedać (chyba, że nowy właściciel wymelduje wcześniej osobę zameldowaną w mieszkaniu, które właśnie nabył). Tak samo trzeba sprawdzić, czy osoba zameldowana w lokalu – o ile taka jest – nie ma przypadkiem tytułu prawnego do lokalu, w postaci np. umowy najmu. Wtedy dużo trudniej jest pozbyć się takiego niechcianego prezentu od dawnego właściciela lokalu.
Przed podpisaniem aktu dotyczącego mieszkania, w którym już ktoś mieszkał, trzeba żądać od sprzedającego ostatnich rachunków za media, by mieć pewność, że nie trzeba będzie płacić cudzych niezapłaconych na czas rachunków pod rygorem odcięcia mediów. Trzeba też spisać stan liczników i podpisać ze sprzedającym protokół zdawczo – odbiorczy, precyzujący dobra pozostawione w mieszkaniu będącym właśnie przedmiotem obrotu.
W przypadku kupna nowego mieszkania trzeba liczyć się z tym, że na akt notarialny można czekać nawet kilka miesięcy po odebraniu lokalu, bo tyle może zabrać deweloperowi załatwianie urzędowych formalności. Co więcej, przekazanie mieszkania aktem notarialnym, może też być uzależnione przez sprzedającego od uregulowania zobowiązań finansowych, czy od niezalegania z opłatami czynszowymi. Gdyby więc kupujący miał zastrzeżenia co do wad mieszkania, to i tak musi przed przystąpieniem do aktu notarialnego opłacić wszystkie należności, a dopiero później dochodzić przed sądem zwrotu pieniędzy.
Nie od dziś wiadomo też, że trzeba uważnie czytać wszystkie zdania, zwłaszcza te, zapisane małą czcionką i wciśnięte między inne, pozornie mniej ważne ustalenia. Może się bowiem okazać, że deweloper zastrzegł sobie, że strony nie będą w przyszłości rościły do siebie żadnych pretensji, czyli… że kupujący nie będzie mógł w przyszłości, gdy np. wykryje wady mieszkania, domagać się kar umownych.
Akt notarialny ma też inne, ważne znaczenie, o czym niewielu nabywców mieszkania wie: jeśli w tej formie zawarta jest umowa przedwstępna, to kupujący ma swojego rodzaju gwarancję odzyskania pieniędzy, gdyby deweloper ogłaszał swoją upadłość. W sytuacji upadłości dewelopera przedwstępna umowa kupna nieruchomości, podpisana w zwykłej formie pisemnej, nie jest podstawą zwrotu pieniędzy, podczas gdy notarialnie poświadczona – już tak. Wprawdzie najlepiej jest kupować gotowe mieszkania i u notariusza podpisywać ostateczne umowy związane z przeniesieniem własności, jednak w sytuacji zakupu mieszkania jeszcze nie oddanego do użytku, będącego dopiero w budowie, lepiej zabezpieczyć się właśnie spisaniem umowy w formie aktu notarialnego.

Print Friendly, PDF & Email