/
/
Budowa nieruchomości na gruncie własnym dewelopera, a na gruncie znajdującym się w użytkowaniu wieczystym
Budowa nieruchomości na gruncie własnym dewelopera, a na gruncie znajdującym się w użytkowaniu wieczystym

Nie każdy domek ciasny, jest własnym, jak głosi piosenka. Jeśli deweloper sprzedaje mieszkanie w budynku postawionym na własnym gruncie, a w umowie podpisywanej u notariusza mamy jasno wytłumaczone udziały w „ziemi”, to nie mamy powodów do niepokoju. Są jednak sytuacje, gdy własność gruntu nie jest jednoznaczna z własnością budynku.

Według art. 46 par. 1 Kodeksu Cywilnego, nieruchomości dzielą się na gruntowe, budynkowe i lokalowe, będąc z definicji gruntem, budynkami trwale związanymi z gruntem lub częściami takich budynków. Nieruchomością budynkową będzie zatem taki budynek, który jest przedmiotem własności odrębnym od gruntu – budynek i grunt mają wtedy różnych właścicieli. Taka sytuacja ma najczęściej miejsce, gdy użytkownik wieczysty, użytkujący oddaną mu w użytkowanie przez gminę, powiat, województwo, albo Skarb Państwa ziemię, wybuduje na niej dom. Ziemia nie jest własnością tego użytkownika, ale dom tak. Z drugiej strony, w przypadku istniejących budynków, nie można oddać w wieczyste użytkowanie ziemi, na której stoi dom, bez przeniesienia na użytkownika prawa własności tego budynku – czyli trzeba dać mu w wieczyste użytkowanie grunt i odsprzedać mu budynek mieszkalny, gospodarczy itp. Oddanie w wieczyste użytkowanie gruntu z pominięciem sprzedaży budynku jest niezgodne z prawem i nie może stać się podstawą do wpisu w księdze wieczystej.

Sądy jednakże nie zawsze podchodzą do tego jednoznacznie – klasycznym przykładem była sprawa dotycząca kompleksu hotelowo – restauracyjnego w Krynicy Czarny Potok. Tam było dwóch wspólników: dzierżawca gruntu, który wniósł do spółki budynek i użytkownik wieczysty gruntu. Gdy zmienił się drugi udziałowiec, jego następca zakwestionował wcześniejszą umowę i do sądu wpłynęła sprawa, kto jest właścicielem budynku – czy użytkownik wieczysty, czy dzierżawca gruntu.

Sąd Rejonowy w Muszynie rozstrzygnął wyrokiem z 12 lipca 2010 r. na korzyść dzierżawcy gruntu, nakazując wnieść do księgi wieczystej użytkownika wieczystego jako właściciela budynku. Ten odwołał się do Sądu Okręgowego, który już nie był przekonany co do słuszności decyzji Sądu Rejonowego i zwrócił się z pytaniem do Sądu Najwyższego. Ten jednak uznał, że właścicielem jest użytkownik wieczysty, a nie dzierżawca gruntu.

Wcześniejszy wyrok Sądu Najwyższego z 25 marca 1998 r. (II CKN 635/97) głosi, że budynki i urządzenia na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie są własnością użytkownika z dwoma wyjątkami: gdy nie stały się jego własnością w dniu zawarcia umowy ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego, lub gdy ten użytkownik ich nie wybudował.

Z kolei uchwała SN – z 11 lipca 1983 roku (sygn. III CZP 27/83) przypisuje budynki postawione na gruncie w użytkowaniu wieczystym użytkownikowi, pod warunkiem, że są z tym użytkownikiem ściśle związane, niezależnie od tego, kto te budynki postawił.

Podobnie komentarz do kodeksu cywilnego pod red. Edwarda Gniewka uznaje, że budynek postawiony przez osobę trzecią na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, staje się częścią nieruchomości gruntowej.

Także deweloperzy budują na gruncie którym dysponują na zasadzie użytkownika wieczystego. Ubiegając się o pozwolenie na budowę oświadczają, że mają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane związane z prawem użytkowania wieczystego. Na ogół pozwolenie otrzymują, choć zdarzają się sytuacje, że decyzja jest odmowna, jeśli urząd stwierdzi, że inwestycja nie jest zgodna z celem, w jakim deweloper przyjął grunt w użytkowanie wieczyste. Nie jest to jednak zgodne z prawem, bo ustawa prawo budowlane nie przesądza, że treść prawa użytkowania wieczystego dotyczy możliwości prowadzenia robót budowlanych, a tym samym użytkowanie wieczyste już jest podstawą do prowadzenia prac budowlanych. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł w 2012 roku, że pozwolenie na budowę mogłoby być odmowne tylko wtedy, gdy inwestor nie dysponowałby prawem wieczystego użytkowania. Deweloperzy nie powinni jednak bazować na przekonaniu, że w potencjalnym sporze związanym z pozwoleniem na budowę zawsze wygrają: będą bowiem tracili czas na spory sądowe, a do tego narażają się na rozwiązanie użytkowania wieczystego z powodu niezgodności inwestycji z celem tego użytkowania. Użytkowanie wieczyste jest bowiem prawem związanym z celem, na jaki nieruchomość została oddana użytkownikowi wieczystemu. Przed kupnem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste trzeba więc sprawdzić treść umowy lub decyzji administracyjnej, by nie okazało się, że sposób i termin zabudowy w niej określony różni się od planów nowego inwestora.

Budowa nieruchomości na gruncie własnym dewelopera jest najłatwiejszym dla stron rozwiązaniem, jeśli chodzi o kwestie własności mieszkania i udziału w gruncie. Akt notarialny może je rozstrzygnąć jednoznacznie. Nie każdy jednak deweloper ma własny grunt, albo chce budować na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste. Dlatego jest jeszcze jedna możliwość: deweloper zawiera układ z osobą trzecią – właścicielem gruntu. On sam przygotowuje inwestycję, przeprowadza formalności, buduje i sprzedaje mieszkania – ale nie musi przeznaczać sporych środków na zakup ziemi pod budowę. Właściciel gruntu rozlicza się z nim zgodnie z umową udziałem w zyskach, lub np. przejęciem na własność mieszkania lub mieszkań, określonych w umowie, po zakończeniu ich budowy.

Obaj partnerzy mogą zawiązać spółkę celową, do które właściciel gruntu wnosi go aportem. Mogą też postąpić w iny sposób – zawrzeć umowę pozwalającą deweloperowi na zrealizowanie inwestycji na określonych przez obie strony warunkach. Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper nie musi być właścicielem gruntu, ani użytkownikiem wieczystym, by móc budować na nim mieszkania i zawierać związane z nimi umowy deweloperskie (wiążące się z przeniesieniem na nabywcę praw własności). Jeśli jednak nie jest właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym, powinien dołożyć wszelkich starań, by zapewnić sobie bezpieczeństwo inwestycji – pewność, że jego partner, a właściciel gruntu nie wycofa się z umowy, przed zakończeniem inwestycji.

Print Friendly, PDF & Email