/
/
Bezpieczny zakup nieruchomości inwestycyjnych
Bezpieczny zakup nieruchomości inwestycyjnych

Jeśli za nieruchomość inwestycyjną uznamy tylko taką nieruchomość, która jest kupowana w celu osiągania zysku, to jasnym staje się, że nie każdy zakup domu, czy mieszkania można pod tę kategorię podporządkować. Tym samym uznajemy, że dom, czy lokal kupowany na cele inwestycyjne, musi spełniać określone kryteria.

Dobra pod określonym względem lokalizacja jest jednym z punktów istotnych dla tego wyboru. Kolejnym będzie standard, metraż, wyposażenie. Ale jednocześnie fundamentem planów na przyszłość będzie odpowiedni wybór lokalu: bezpieczny, zgodny z prawem i gwarantowany umowami zgodnymi z ustawą deweloperską.

Dlatego pierwszym etapem jest właściwe oszacowanie prospektu informacyjnego, przedstawionego przez dewelopera. Zakładamy, że mamy zapewnione odpowiednie środki, wybraną lokalizację, wiemy, jak duże powierzchniowo mieszkanie potrzebujemy, i do jakiego deweloperskiego biura sprzedaży mieszkań się udajemy.

Prospekt informacyjny pozwala nam na określenie poziomu bezpieczeństwa inwestycyjnego, jakiego spodziewamy się po lokalu. Przede wszystkim zawiera on informacje o deweloperze, czyli o jego doświadczeniu, o wcześniejszych inwestycjach, o jego kondycji finansowej i stanie prawnym. Także technologie, w których gustuje, materiały nowoczesne, czy tradycyjne, zatrudniona kadra własna, czy podwykonawcy –  pozwalają nam na wstępne pozbycie się obaw… lub ich nabranie, co do przyszłości inwestycji, płynności jej wykonania itp. Z prospektu też dowiemy się, czy za oknami mieszkania, które zamierzamy kupić, będzie rozciągał się las drzew, czy las znaków drogowych obwodnicy miasta, czy będziemy widzieć dzieci na placu zabaw, czy zamiast nich… osiedlową oczyszczalnię ścieków.

Prospekt wreszcie zawiera informacje dotyczące statusu prawnego działki, na której realizowana będzie inwestycja – czy należy ona do dewelopera, czy ma innego właściciela, który na mocy odrębnej umowy udostępnił ją deweloperowi, a także – czy nie jest obciążona zadłużeniem, wpisanym do ksiąg wieczystych.

Uwaga – równie ważne informacje znajdziemy w księdze wieczystej. Tu należy zwrócić przede wszystkim uwagę na dział III I IV księgi: pierwszy z nich należy przeanalizować pod kątem obciążeń np. prawdopodobieństwa zajęcia nieruchomości przez komornika. Jeśli taki wpis znalazłby się w księdze, to będzie oznaczało, że deweloper miał trudności z bieżącą spłatą zobowiązania np. rat kredytu inwestycyjnego i zadłużenie zostało przekazane do komornika sądowego, którego zadaniem jest wyegzekwowanie od dłużnika zobowiązania. Natomiast dział IV związany jest z wpisem hipoteki na rzecz banku, który kredytuje inwestycję. Jeśli taki wpis figuruje w księdze wieczystej, nie należy się przestraszyć, tylko pamiętać, by od dewelopera otrzymać tzw. „zgodę na bezciężarowe odłączenie lokalu, na który podpisana została umowa zakupu / wybudowania przez dewelopera. Taki dokument jest dla inwestora zabezpieczeniem, że gdy dojdzie do finalizacji transakcji zakupu nieruchomości, poprzez przeniesienie prawa własności na kupującego przy tworzeniu księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości, to dział IV będzie nieobciążony.

Ostatnią, choć nie mniej ważną dla bezpieczeństwa inwestycyjnego grupę informacji stanowią dane poświęcone formalnościom – uzyskanym przez dewelopera pozwoleniom, terminom przeniesienia własności, sposobom finansowania inwestycji, i rachunkom powierniczym.

Wracając do bezpieczeństwa inwestycji jako takiego, należy je analizować też pod kątem decyzji, czy dokonać zakupu na rynku pierwotnym, czy wtórnym. Jeśli inwestycja związana jest z rynkiem pierwotnym, to zwracamy uwagę na powyższe kwestie. Pamiętamy więc, by wybrać takiego dewelopera, który cieszy się publicznym zaufaniem. Należy sprawdzić, od kiedy główny wykonawca zajmuje się budowaniem nieruchomości, jak długo działa na rynku, jaki standard wykończenia i jakości oferował w poprzednich inwestycjach. Często w danych społecznościach deweloperzy mają już określoną renomę, zatem przy tak dużej inwestycji, jak zakup lokalu lub domu, warto zasięgnąć opinii innych ludzi.

Jeśli natomiast inwestor podejmie decyzję, że kupuje nieruchomość na rynku wtórnym, musi zainteresować się, czy nieruchomość posiada już księgę wieczystą. Jeśli jej nie posiada, należy udać się do Spółdzielni Mieszkaniowej lub innego zarządcy, by sprawdzić, czy wystawi wszystkie dokumenty, które są niezbędne, by taka księga została utworzona. O tym powinny pamiętać przede wszystkim osoby, które zakup nieruchomości zamierzają kredytować.

Kolejnym ważnym krokiem jest poproszenie aktualnych właścicieli lokum, by przedstawili nam zaświadczenie na przykład ze Spółdzielni Mieszkaniowej, że wszystkie opłaty związane z nieruchomością są na bieżąco płacone.

Jeśli nieruchomość posiada już księgę wieczystą to tak jak w przypadku dewelopera należy przeanalizować dział III I IV księgi wieczystej pod kątem takim, jak opisano przy lokalu kupowanym od dewelopera.

Jeśli w dziale IV KW zobaczymy wpis hipoteki lub hipotek to nie należy się denerwować, tylko od sprzedających zażądać zaświadczenia z banku, który kredytuje zakup mieszkania, które będzie informowało o wysokości zadłużenia oraz o zobowiązaniu ze strony banku, że po spłacie wyda wszystkie dokumenty, na podstawie których hipotekę/hipoteki należy wykreślić. Jeśli nowi właściciele również kredytują nieruchomość, to będą musieli w miejsce poprzedniej hipoteki wpisać nową.

Print Friendly, PDF & Email