/
/
Bezpieczeństwo zakupu nieruchomości od dewelopera
Bezpieczeństwo zakupu nieruchomości od dewelopera

Bezpieczeństwo zakupu nieruchomości od dewelopera – aktualny stan prawny nieruchomości, rachunki powiernicze zamknięte, otwarte, otwarte z ubezpieczeniem, otwarte z gwarancją bankową

Kupno mieszkania od dewelopera teoretycznie jest czynnością bezpieczniejszą dla nabywcy, niż była przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Nie znaczy to jednak, że warto dmuchać na zimne i sprawdzać „każdy zapis, szczególnie małymi literkami pisany”. Prospekt informacyjny, jaki mamy prawo żądać, i jaki musimy wówczas otrzymać, w dużym stopniu powinien dostarczyć nam informacji przydatnych przy podjęciu decyzji. Pamiętajmy, że mieszkanie niejednokrotnie dopiero powstaje i nie widzimy jego finalnej postaci, lecz plany i wizualizacje. Sprawdźmy zatem bieg prac pod kątem ważności pozwolenia na budowę, by nie okazało się, że prace nie mają szans na dokończenie w terminie i zachodzi ryzyko przedłużenia budowy przez dodatkowe procedury. Przyjrzyjmy się też czy deweloper jest właścicielem, czy użytkownikiem wieczystym gruntu – sprawdzając to choćby w internetowej przeglądarce ksiąg wieczystych. Warto tu wspomnieć o potencjalnej sytuacji, gdy deweloper sprzedaje mieszkania obciążone hipoteką zabezpieczającą jego własny kredyt. Mógł bowiem utworzyć spółkę celową dla konkretnej realizacji, następnie zaciągnął kredyt na budowę nowego budynku i zabezpieczył ten kredyt hipoteką obciążająca grunt. Jest taka możliwość, że sprzedane później mieszkanie jest wciąż obciążone tą hipoteką, a jego właściciel może odpowiadać za nie swój dług, jeśli deweloper nie będzie spłacał kredytu. W przypadku zaistnienia takiej sytuacji trzeba przed zakupem lokalu domagać się od dewelopera, by w kredytującym go banku uzyskał zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie mieszkania jako nowej nieruchomości. Zgoda banku trafia do notariusza, ten składa wniosek wieczystoksięgowy o wyodrębnienie mieszkania bez hipoteki.

Przy okazji sprawdzania dewelopera – nie jest złym pomysłem odwiedzenie budowy, rozmowa z podwykonawcami, czy z mieszkańcami wcześniej oddanych inwestycji tego dewelopera. Ich opinie o firmie mogą nas uspokoić, lub… dać do myślenia!

Z prospektu informacyjnego będzie wynikało, czy w najbliższym czasie – i jak – zmieni się otoczenie budynku: czy np. zamiast lasu nie powstanie niedaleko naszych okien ruchliwa droga. Lepiej jednak upewnić się też samemu, sprawdzając to w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, i sondując zamiary gminy w miejscowym urzędzie.

Trzeba dokładnie sprawdzić i upewnić się – uzyskując najlepiej na piśmie odpowiedzi od dewelopera co do: ceny nieruchomości (niekiedy też dokładnej lokalizacji tejże nieruchomości), terminów wpłaty zadatku i kolejnych transz, a także terminu, w jakim nieruchomość ma być przekazana kupującemu – odbioru i warunków, daty podpisania umowy przeniesienia praw własności w formie aktu notarialnego. Trzeba sprecyzować – również na piśmie – jakie będą skutki zmiany terminu zakończenia inwestycji, gdyby do takiej doszło, w jaki sposób będą rozliczane ewentualne niezgodności z projektem i jakie są konsekwencje wycofania się z zawartej umowy – jak np. rozliczany będzie zadatek.

Ponieważ inwestycja będzie finansowana z pieniędzy kupującego, ma on pełne prawo sprawdzenia typu rachunku powierniczego, otwartego dla budowanego mieszkania. Rachunek ten służy do gromadzenia środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cel określony w umowie deweloperskiej, czyli na poczet ceny nabycia prawa własności do budowanego jeszcze lokalu.

Wyróżniane są zasadniczo dwa typy rachunków – otwarty, w ramach którego bank przelewa deweloperowi transze po zakończonych poszczególnych etapach budowy, zgodnie z harmonogramem inwestycji, po kontroli banku i stwierdzeniu zakończenia konkretnego etapu, a także rachunek zamknięty – gdy wpłaty nabywców trzymane są na nim do zakończenia prac na budowie i przeniesienia praw własności na nabywcę – tu bank przelewa zgromadzone pieniądze na konto dewelopera, gdy otrzyma odpis aktu notarialnego umowy przenoszącej prawo własności, bez obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, za wyjątkiem tych, na które wcześniej zgodził się już nabywca. Otwarte rachunki powiernicze dzielą się jeszcze na rachunki bez dodatkowych zabezpieczeń, rachunki z gwarancją bankową, lub rachunki z gwarancją ubezpieczeniową. W dwóch ostatnich przypadkach gwarantem zwrotu wkładu nabywcy jest bank lub firma ubezpieczeniowa, a ich gwarancje są dodatkowym zabezpieczeniem dla kupującego, że odzyska środki w przypadku istotnych kłopotów dewelopera.

Print Friendly, PDF & Email